Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?

Der Ertrag steht im Mittelpunkt

Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus vergleichen Käufer vor allem mit ähnlichen Häusern in der Nähe. Bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern steht dagegen der Ertrag im Mittelpunkt: Welche Miete erzielt das Haus heute, und welche kann es künftig erzielen? Gutachter wenden dafür in der Regel das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) an.

Der Kaufpreisfaktor als Faustformel

Am Markt wird oft mit dem Kaufpreisfaktor gerechnet: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Bringt ein Haus 60.000 € Nettokaltmiete im Jahr und wird es für 1.200.000 € verkauft, liegt der Faktor bei 20.

Welcher Faktor angemessen ist, hängt stark von Lage, Zustand und Mietentwicklung ab. Der Faktor ist eine grobe Orientierung, kein Gutachten.

Was den Wert beeinflusst

• Lage: Stadt, Stadtteil, Nachfrage nach Mietwohnungen
• Mieteinnahmen heute und das Potenzial bis zur ortsüblichen Miete
• Leerstand und die Kosten, ihn zu beheben
• Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Leitungen
• Energieeffizienz und anstehende Pflichten zur Modernisierung
• Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können
• Rechtliche Besonderheiten wie Denkmalschutz, Baulasten oder Wohnrechte

Vom Wert zum Preis

Der Wert ist eine Einschätzung, der Preis entsteht in der Verhandlung. Ein Investor, der selbst saniert und langfristig hält, bewertet Modernisierungsbedarf und Leerstand anders als ein Käufer, der eine fertige Kapitalanlage sucht.

Für eine erste Einschätzung durch uns brauchen Sie kein Gutachten: Ort, Art der Immobilie und die ungefähre Kaltmiete reichen zunächst aus.